建立楼市长效机制的路径选择

中央经济工作会议在部署2017年经济工作时提出，加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产基础性制度和长效机制。确实，今年以来社会各界对建立房地产长效机制的呼声很强烈。年初，楼市政策基调还是“去库存”，下半年热点城市房价暴涨、资产泡沫蔓延，不得不重启限购限贷这类短期立竿见影的“急刹车”措施。短期来看，着力于需求端的调控效果显著，但这是楼市需求和资金被限制的结果，热点楼市“勉强降温”但“内火”未消除。　　调控“一刀切”，基于金融风险的考虑，乃两害相权取其轻的无奈之举。在楼市分化的背景下，行政色彩浓重的调控“一刀切”，挫伤了合理的购房需求，导致楼市短期内迅速回落。楼市过度繁荣，不仅对实体资金有“虹吸效应”，经济结构继续扭曲，而且通过“金融加速器”效应，倒逼货币投放、货币乘数攀升，资产泡沫预期愈演愈烈，本币内外贬值预期抬头及对于系统性风险的担忧。因此，无论消除行业本身的积弊，还是攻克楼市对金融风险、地方财政和经济转型的掣肘，楼市长效机制亟待“破茧”。　　关于“内涵”和“外延”　　关于房地产长效机制，2013年3月27日的国务院常务会议提出，“要继续搞好房地产市场调控，加快建立房地产稳定健康发展的长效机制，加强保障性安居工程建设”。2015年4月30日的中央政治局会议上，提出“要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制”。但是，长效机制的内涵和外延，讨论面颇广但并无聚焦，有人将调控长效机制等同于房地产长效机制，如2014年3月发布的《国家新型城镇化规划，很多批而未建，积聚程度也低，如上海位于工业规划区内的工业用地占比仅30%。原因在于，城市各级政府（包括街道）低地价招商引资无序化、GDP政绩导向，用地主体（多为低效国企）不思转型，等待政府高价收储造成闲置等。因此，大城市不缺地，京沪穗深中心区低效用地到处是，关键是存量盘活困难。继续供应新地，城市功能和空间结构混乱，生产性和生活性交通干扰，公共配套压力等有增无减。　　目前，盘活存量土地的最大障碍，就是地方政府和国企之间的博弈。站在政府角度，希望借着新一轮国企改革的主导权，将土地收回来后“招拍挂”。无论从新增发展空间，还是土地出让收入，这都是“上上签”。站在国企角度，要赶在政府“下手”前，顺应区域规划，启动自我改造以挖掘土地红利。近年来，借助创新创业东风，京沪深等大城市掌握土地的企业纷纷成立地产子公司，向创新型产业用房、创意园区转型。但考虑到存量、在建部分，一窝蜂地涌入造成商业办公过剩。　　因城施策　　盘活存量　　盘活存量土地，若转向住宅，规划和用途管的“上位法”制横亘在面前。如果要突破的话，要么掌握土地的企业补缴巨额土地出让金（过去这些土地是免费划拨的），要么政府收回后重新“招拍挂”，这对很多企业来说不愿承受，造成缺地与闲置并存；若转向商业办公，尽管成本较低、手续简单，但商办领域房屋供应已过剩。看来，挖掘土地供应潜力、盘活存量土地，政策和利益掣肘是根本。由此，应适应不同城市经济转型进度，适当调整工业用地转住宅的供地政策。　　目前，《土地管理法》《房地产管理法》《城乡规划法》等在土地用途管制、分区规划等方面“一刀切”。为此，笔者建议，根据产业结构现状、用地需求现状，构建工业用地转做住宅功能的政策体系；重新调整工业用地投入产出考核体系，根据地均产值、人口密度、工业区集中率等指标，划定工业用地强制退出的红线。触及红线的存量工业用地，一律由政府收回后重新“招拍挂”，由政府主导并启动转做住宅的规划编制和公共配套供应；研究企业自主实施工业用地转做住宅功能的开发策略，包括地价补偿、公共配套、区域规划、税收调节等一揽子政策；市一级政府要完善对区一级和街道绩效考核，减少经济、招商引资方面的考核，增加公共服务供给和均等化等方面的考核，促进工业用地改造。上述这些，都是大城市盘活存量土地这一楼市长效机制应考虑的内容。