中介串通买家吃差价 购房交易细节漏洞不可忽视

广州市房地产中介协会最近发布数据称，10月1日至11月30日该协会受理投诉12宗。从投诉数量来看，数量并不算多，但是对于每一单涉及投诉乃至诉讼的交易双方来说，过程备受煎熬，且更有可能因拖延时间而招致损失。购房环节众多，一个细节不注意就有可能成为漏洞。　　广州市房地产中介协会法律咨询服务中心周冬云律师分析了两宗典型投诉案例，一宗是中介人员利用业主委托公证书吃差价；另一宗则是业主赎契时间长而出现楼价波动，双方因楼价变动而出现纠纷。周冬云律师认为房屋交易环节中如涉及公证委托的，应尽量明确委托权限及委托期限。让受托人严格按照委托事项开展代理工作，确保委托人的合法权益不受侵犯。对于赎契的案例，消费者在购买抵押房屋时，要了解赎契的流程及相关注意事项，中介机构在提供服务时，应告知买卖双方抵押情况及详细说明赎契的相关注意事项。　　投诉一：　　中介串通买家吃差价　　2015年7月，徐先生因子女都已定居国外，故想将位于天河区的物业出售后定居国外，于是委托某中介公司的经纪人何小姐出售该物业。同年10月，经纪人何小姐介绍马先生到徐先生物业看房，马先生对该物业很满意，徐先生与马先生签订房屋买卖合同，成交价格为90万元。由于徐先生忙于办理出国手续，故委托经纪人何小姐办理交易过户手续。　　2015年12月，在办理交易过户期间，一位之前看过该房屋的陈先生，得知该物业已出售情况后，遂与经纪人何小姐联系，希望以110万元的价格购买徐先生的物业，经纪人何小姐见利在前，但房子已进入交易过户阶段，便与买家马先生说明情况及协商，以补偿马先生10万元为条件解除合同，并以代理人身份与陈先生另行签订房屋买卖合同。不久，徐先生发现此事后，向人民法院提出诉讼追偿自身的利益。　　案例分析：　　业主勿轻易签全权委托书　　徐先生与马先生签订《房屋买卖合同》后，中介公司经纪人何小姐利用为徐先生代办交易过户手续的条件便利，向徐先生隐瞒事实，伙同马先生，以徐先生代理人的身份将房屋转卖给陈先生，侵占应属徐先生所有的售房价款，损害了徐先生的合法权益。在此过程中，中介公司未尽管理责任，对经纪人隐瞒业主转卖房屋并从中赚取差价的行为未予以制止、纠正。经纪人何小姐及中介公司行为违反《广州市房地产中介服务管理条例》第二十四条的规定，应当承担相应法律责任。　　法律咨询服务中心周冬云律师提醒消费者：房屋买卖当事人如需委托他人代办相关手续时，应当明确具体的办理事项及时间，切忌含糊笼统。正如本案例中，徐先生委托经纪人何小姐的目的是代为办理交易过户手续，并不是出售房屋，但徐先生委托经纪人何小姐的委托书中未限定委托的事项仅为“代办交易过户手续”，未明确受让房屋的对象及委托时限，以致经纪人何小姐可以顺利转卖房屋，导致损失和纠纷的产生。　　据记者了解，个别中介或买家为方便办事，看中业主怕麻烦或者事务繁忙而提出以全权委托书来代办过户，声称“全权委托书方便一点”，不过全权委托书“功能强大”，包办过户交易一切手续，有如业主化身，极有可能被中介或买家作为吃差价或者炒楼的工具。故此，业主在签订委托书时，应在委托时间、委托范围等地方做出清晰约定，切勿因一纸委托书而被蒙在鼓里。　　投诉二： 买家办按揭两月未果　　找借口解除合同　　李某在广州打工6年，如今他想要在广州买一套房子用作结婚。2016年3月20日，李某委托了某中介公司经纪人陈某为其寻找适合的房子，2016年4月5日，经纪人陈某为其介绍了一套位于天河的物业，李某对该物业很满意，2016年4月11日，李某与该物业的业主方某签订了《房屋买卖合同》。　　合同约定由买方李某以按揭贷款的方式购买该物业，4月22日，李某委托某按揭公司申请办理公积金组合贷款。但直至6月30日仍未能获批，此时的房价已有明显增长，业主方某了解到楼市现状而买家李某又迟迟未能成功办理贷款，便给了李某两种解决方案，一是要求李某补偿因楼市波动而导致房屋价格上涨的20万元；二是因李某未能按合同约定时间办理按揭贷款手续，要求解除合同并按房价10%追究李某违约责任。　　李某经衡量后，如按第一种解决方案在原来成交价格上增加20万，首付款将超出其预期，无法支付，但也不愿因未能按合同约定履行被追究违约责任。于是，李某来到房地产中介协会以中介公司经纪人陈某在促成合同前，未告知该房屋存在抵押情况以及买卖合同上未明确房屋存在抵押为由进行投诉，认为房屋存在抵押情况对其交易过户产生影响。要求协会对中介公司上述行为进行处理，达到解除房屋买卖合同目的。　　经协会调查发现，李某在签订合同前已查看业主方某的房产证原件，房产证上明确记载房屋的抵押信息。后调解时因买卖双方意见分歧较大，故协会建议双方通过司法途径解决民事争议。　　案例分析：赎契及公积金贷款需时长　　最好要预足时间　　周冬云律师表示，中介公司向买家出示业主记载有抵押登记内容的房产证原件，已履行法律规定的告知义务，李某的投诉不能成立。抵押的房屋在办理交易过户手续，需先把抵押的房屋赎回，因此抵押房屋交易环节多周期长，相关的交易风险也随之产生。中介公司在促成此类房屋交易时，应当特别注意如实依规履行告知义务，避免自身执业风险。　　周冬云提醒，消费者在购买有抵押的房屋时，首先应查明在不动产登记档案中的抵押登记情况包括顺位抵押情况，同时应主动了解现行的贷款政策。据向按揭公司了解，近期办理商业贷款的，至少要预留一个月以上足够的办理时间；若是办理公积金及公积金组合贷款的，需预留三个月以上足够的办理时间，或是约定“签订合同后多少天内办理按揭手续”、“贷款申请成功后多少天办理过户手续”等，切勿听信一些加急办理的承诺。另外，建议买卖双方将约定内容写入合同条款，以便保障买卖双方的合法权益。　　据记者分析，若涉及业主赎契以及买家做公积金组合贷款，前后都花不少时间，无论是业主还是买家都应该尽可能在合同上对办理时间做出约定，如“业主最迟需在合同签署一个月内赎契完毕”、“买家最迟需在合同签署两个月内获得同贷书”，避免用模糊的字眼来表述。如果双方对赎契或办理贷款的时间做出具体约定，那么即使期间发生楼价波动，双方也应遵守契约精神，履行合同。　　如果买卖双方是“卖一买一”的情况，有可能因一单交易而发生连锁效应，影响其他交易，故此， “卖一买一”的交易方，最好是持证在手的房屋交易，选择买家最好是一次性付款或者首付成数较高。